住宅ローンの金利ってそもそもどうやって決まっているの？

住宅ローンの金利には、「変動金利」と「固定金利」があります。

どっちがいいの？ と迷われる方が多いと思いますが、変動金利は、市場の動向にあわせて定期的に見直され、固定金利は、住宅ローンの契約時点の金利が完済まで継続されるのが特徴です。

さて、この住宅ローンの金利はどのように決まってくるのでしょうか。

今回は、住宅ローンを組むときの「金利」についてお伝えしていきます。

住宅ローンを組むとき、通常は「変動金利」と「固定金利」のどちらの金利が高いか、低いかで選ぶケースが多いと思います。

今のように金利が低い状況では、変動金利を選ぶことが一般的になっています。

しかし、その一方で固定金利を選択する場合、一定の金利が続くため、家計の管理がしやすいことを理由にあげる方もいます。

どちらも間違いではありませんが、前者の場合、「利息の支払いはなるべく少ない方がいい」ということを重視し、後者の場合、「家計の管理はなるべく面倒くさくない方がいい」ということを重視していると言えます。

そもそも、住宅ローンの金利はどのように決まるのでしょうか。

それぞれの銀行が決めているのは当たり前のことですが、住宅ローン金利には、もとになる指標があります。

「短期プライムレート」と「長期プライムレート」です。

変動金利は「短期プライムレート」をもとに決められ、固定金利は「長期プライムレート」が基準になっています。

プライムレートというのは、「あるレートに上乗せされている」という意味です。

つまり、「あるレートに上乗せされて決められた金利」をもとにしているのが「変動金利」であり、「固定金利」であるということになります。

ここで重要なのが、「短期」と「長期」の違いです。短期は「1年以下」、長期は「1年超」という意味です。

変動金利は「1年以下」の「あるレートに上乗せされて決められた金利」をもとにしており、固定金利は「1年超」の「あるレートに上乗せされて決められた金利」をもとにしているということになります。

よく分からないという方は、とりあえず、この関係を覚えておいてください。

○変動金利←短期プライムレート
○固定金利←長期プライムレート

さて、変動金利の基準になっている「短期プライムレート」も、固定金利のもとになっている「長期プライムレート」も、それぞれ「あるレート」に上乗せされた金利というのは分かりました。

それでは、「あるレート」とはなんでしょうか。

○短期プライムレート←無担保コールレート
○長期プライムレート←10年物国債の利回り

無担保コールレートは、金融機関同士でお金を貸し借りするときの短めの金利です。10年物国債の利回りは、日本国債につけられた利率のことです。

細かくいうと本当は少し違いますが、これ以上詳しくいうとかえって分かりにくくなるため、このようなイメージでとらえてみてください。

○変動金利←短期プライムレート←無担保コールレート
○固定金利←長期プライムレート←10年物国債の利回り

ということで、変動金利にすべきか、固定金利にすべきかについては、無担保コールレートと10年物国債の利回りの傾向をみて判断していくことになります。

通常、景気が良くなる局面では「無担保コールレート＜10年物国債の利回り」となり、景気が悪くなる局面では「無担保コールレート＞10年物国債の利回り」 となります。

前者を「順イールド」、後者を「逆イールド」と言いますが、今のように景気をよくしていこうという局面では、金利の関係は順イールドになるため、変動金利よりも固定金利の方が金利は高くなります。

逆に景気が悪化する局面では逆イールドになるため、変動金利よりも固定金利の方が金利は低くなります。